村民公寓：小小屋基地若何收场大变身？

发布日期：2024-11-10 09:23    点击次数：117

村民公寓：小小屋基地若何收场大变身？

半月谈记者 张朝祥

户均仅13平方米的屋基地，却建出一套120平方米的住房——这么的改翻新举，发生在广东省珠海市斗门区莲洲镇福安村。半月谈记者在现场看到，3栋11层的村民公寓在福安村拔地而起。公寓每栋一梯两户、首层架空，可知足60户村民住房需要，左近等于村民回归的农田和鱼塘。据了解，这么的分派模式比原有模式地皮应用后果进步了3倍。

东谈主多地少是我国的基本国情，特别是屋基地供求矛盾凸起，导致一些农村乱建、违建问题丛生。2020年以来，动作寰宇第二批农村屋基地轨制更始试点地区，珠海市斗门区着眼凸起问题，通过“多户联建”形貌开拓村民公寓，服从鼓舞农村屋基地轨制更始。

让农民住房产权包摄“不拧巴”

本年40岁的福安村村民梁少声，出门务工前住在爷爷20世纪60年代建的祖屋中。祖屋面积约100平方米，后归父亲、大伯、二伯三家共有，最多时10多东谈主共住一屋。“祖屋已日渐破旧，我成婚后也无法知足三代东谈主一同居住。”梁少声告诉半月谈记者，我方曾琢磨重建祖屋，但屋基地权属复杂等身分红了“拦路虎”。2022年，梁少声外传村里将建村民公寓，让他有了回乡安家的盼头。

“修建‘福安·幸福里’村民公寓前，福安村已有40年未分派过屋基地。”福安村党支部布告、村委会主任林振业先容，村民建房需乞降用地供需矛盾日渐凸起，全村共237户、1267东谈主，多年来积贮有所居、可分户但未能分户的农民有178户，其中有伏击建房需求的近30户。

“福安·幸福里”村民公寓首期封顶

形态首期行将完工，梁少声离住进新址的日子越来越近了。“在原屋基地上重建清苦重重。这个形态为咱们处置了浩劫题。”梁少声说，为了合适“一户一宅”的要求，他决定毁灭原祖屋的承袭权，遴荐购置村民公寓。

公开尊府流露，以往各地有过一些农民“上楼”的案例，但大多是先由村集体或其和洽企业出资，以村集体地皮而非农民个东谈主屋基地报建，再有偿分派给农民使用，因而导致农民只领有房屋所有权，地皮使用权只可确权到村集体名下，有关形态被农民称为“小产权房”。

若何让农民住房产权包摄“不拧巴”？福安村村民公寓接纳“多户联建+一户一证”的形貌，即以多户村民集体肯求屋基地并纠合报建，先分派屋基地、再纠合肯求农房开拓，同期参照国有开拓用地商品房出让的模式，按户分离屋基地使用权和建筑物所有权。

据了解，肯求村民公寓的村民须合适新分户条款，或容或将原有屋基地归赵农村集体经济组织，确保“一户一宅”，作念到“一户一证”，每户农民享有屋基地使用权13平方米、房屋所有权120平方米。村民公寓的流转、退出参照农村屋基地有关礼貌办理，享有同等的权利和保险。

和“外村东谈主”一谈“上楼”

“在原来屋基地不断轨制下，‘跨村建房’真的不可能。”谈到更始迤逦，斗门区委常委李丛例如先容，为进一步推动有限的屋基地资源在更广范围内收场更灵验建设，斗门区出台专项计策，探索屋基地使用权跨村建设，允许福安村左近的广丰村、耕管村合适“一户一宅”条款的屋基地履历权东谈主到福安村纠合报建村民公寓。

广丰村村民梁桂林本年42岁，一家三代20多口东谈主仅有一块建筑面积约70平方米的屋基地，屋子则是20世纪70年代建的老瓦房。面临拥堵不胜的居住条款，从事衍生业的梁桂林干脆在自家鱼塘旁建起了棚屋。

2022年，梁桂林外传近邻福安村开拓的村民公寓形态二期，广丰村、耕管村的“外村东谈主”也能购买，并按正常屋基地报建办理不动产权证。“我坐窝认购了一套，这里离我的鱼塘仅有5分钟路程。改善生计条款的同期，还便捷关爱家里老东谈主。”梁桂林暗意，“当今每周都要来福安转转，望望形态默契，就盼着能早日住进‘幸福里’。”

为抵偿占用的福安村集体地皮资源，“跨村建房”村民每户需多交屋基地有偿使用移动金3.6万元，并视同其已在本村收场屋基地履历权。李丛先容，外村村民村集体经济组织成员权利保握不变，户口可凭证个东谈主需要遴荐是否迁入。现时，公寓二期共20户跨村村民已全部参建并订立认购契约。“他们在开拓老本、贷款决议、物业不断等方面享受与福安村村民同等的权利。”

既要开源，也要节流

有钱就建，没钱就停，等有钱接续建，这是农民自建房的常态。

“村民公寓需要开拓资金踏实足额保险，不成像自建房那样资金断断续续、施工开开停停。”林振业说，施工要有保险，关节是资金得跟上。

据了解，“幸福里”形态开拓用度全部由农民自筹集资，每套总价约30万元，这并非所有农民都能一次性筹集皆。屋基地动作农民唯独住房，仅限于本村集体经济组织成员里面流转，因无法成为及格的典质物而肯求不到建房贷款。

为处置部分农户建房资金枯竭问题，经国度金融监管总局备案，政府部门纠合方位生意银行，推出寰宇首个相沿农民屋基地住房开拓的贷款居品“娟秀农居贷”，并由斗门区属国企出资竖立上限1000万元的风险担保资金池。这一决议以农民集体经济股权分红收益为质押，提供最低首付30%的贷款决议，保险了村民公寓开拓的资金开始。

形态有关追究东谈主先容，珠海创新建议用农民股权分红质押代替房产典质，一朝贷款出现过时，则由国企风险担保资金池先行偿还银行剩余贷款的80%。国企按契约从当事村民每年的村集体经济组织股权分红收益中逐年抵扣，合理对冲了银行的不良贷款风险。

村民签约后先付9万元的首付款，封顶后凭证个东谈主经济状态可遴荐全额一次性付清或贷款分期两种支付形貌交皆尾款。林振业带着村民细细算了一笔账，贷款最长分期20年，月供约1200元，一年1万多元。现时村集体年东谈主平分红约4000元，一家几口依靠分红基本能还清贷款。

“要把村民公寓里的每一分钱用到刀刃上。”斗门区政府觉得，不成把正本针对商品房开发商收取的用度照搬到村民公寓。区政府和洽当然资源、住建、给水、供电等有关部门，对东谈主防他乡开拓费、绿色建筑步调费、配电房开拓、给水清澈纠正等30多个有关事项，作念到能减则减、能免则免。通过“公益+微利”的形貌，政府组织国企、驻地建筑业企业积极参与，纯粹谋略缱绻、招标老本和中间用度。多措并举之下，村民公寓开拓老本由原先瞻望的3300元/平方米缩小到2500元/平方米，基本与当地农民自建房老本握平。

将更始教养轨制化、体系化

屋基地是农民的“命脉”，其轨制更始波及面广、影响面宽，历史原因、利益身分等盘根错节。2023年7月，中央初次建议，在屋基地轨制更始试点地区，允许照章获取的屋基地向县域内合适条款的农村集体经济组织成员家庭转让。珠海市这一村民公寓形态恰是收拢更始机会，最初探索尝试屋基地履历权跨村收场。参与更始的干部觉得，村民公寓是一个新惹事物，在开拓方面的一些配套计策也曾空缺，需要有关部门通力和洽，在缱绻圭表、开拓范例、不断钦慕、配套服务等方面建立起一整套的轨制体系。

受访干部建议，更始要坚握谋略引颈，伙同新一轮多规合一屯子谋略编制劳动，有序布局并践诺村民公寓开拓；健全农民建房审批不断，从根蒂上保险农民的屋基地履历权收场；将由屋基地联建的村民公寓与城市商品房区别开来，从配套保险上减弱农民劳动；用更好的金融服务知足村民的住房需要，同步探索村民日常自建房、房屋维修、翻建等范围的贷款收场旅途。

“‘多户联建’形貌大幅度进步了地皮应用后果，屋基地履历权跨村收场、分红质押、积分排位等探索变成了村民住房保险新机制，为鼓舞农村屋基地轨制更始提供了‘珠海决议’。”珠海市委更始办追究东谈主先容，珠海市制定出台13份轨制文献，袒护屋基地审批、流转、周转应用、退出、登记、有偿使用、风貌管控、履历权跨村收场等全经过。“珠海正凭证试点试行教养，稳慎推动在更大范围复制践诺，并迟缓探索县域、市域范围内屋基地履历权的跨区域收场，促进屋基地资源愈加高效、集约建设。”